Katsaus: EstateGurun kiinteistövakuudellisten yrityslainojen-mallisalkku

EstateGuru on vaihtoehtoisrahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja (EstateGurun lainojen historiallinen tuotto on ollut n. 11,57%.) 

EstateGuru – mallisalkku , johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa, on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus mallisalkkuun tehtiin joulukuussa. Nyt on taas aika katsoa, kuinka mallisalkku on pärjännyt.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys

Lainasalkku on hajautettu 62 lainaan.

Mallisalkku on tällä hetkellä hajautettuna 62 lainaan, joista 54 on ajallaan ja 8 lainaa on myöhässä maksuistaan. 38 lainaa on jo maksettu takaisin.

Suurin osa lainoista on katsaushetkellä sijoitettuna lainoihin ja vain pieni osa sijoitetusta pääomasta on rahana (42,44€). Katsaushetkellä suhteellisen paljon lainoja oli myöhässä maksuistaan. Lainojen yhteenlaskettu pääoma, joilla maksuja on myöhässä, on yhteensä 14% kaikista varoista salkun varoista. Tästä syystä tarkastelemme katsauksessa myöhästyneitä lainoja tarkemmin.

Joulukuun katsauksen jälkeen on tehty paljon uusia lainasijoituksia, Joulu-, tammi- ja helmikuussa tehtiin yhteensä 22 uutta sijoitusta lainoihin. Myös lainoja on maksettu paljon joulun jälkeen. Tästä rahan kierrosta johtuen salkun keskimaturiteetti on noussut myös n. 8,2 kuukauteen (joulukuun katsauksessa 6,74 kuukautta).

Katsaus myöhästyneisiin lainoihin

Lainoista 8 kappaletta on myöhässä. Neljä kappaletta on 4-15 päivää myöhässä, yksi laina on 16-30 päivää myöhässä, yksi laina on 31-60 päivää myöhässä ja kaksi lainaa yli 60 päivää myöhässä.

Aina välillä mallisalkun lainat ovat käyneet muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja sitten yhtiöt ovat maksaneet myöhässä olleen maksuerän. Tästä johtuen ei olekaan hälyttävää, vaikka maksut olisivatkin muutaman päivän myöhässä. Kriittisiä ovatkin lainat, jotka ovat olleet pidemmän aikaa myöhässä maksuistaan. Alla on asetettu myöhässä olevat lainat järjestykseen sen mukaan, kuinka monta päivää niiden ensimmäinen myöhästynyt maksu on myöhässä eräpäivästään. Myöhässä olevaa pääomaa on katsaus hetkellä 44,2€, jotka ovat kaikki korkomaksuja.

Ensimmäinen yli 60 päivää myöhässä olleista lainoista on 2020 helmikuussa liettualaiselle kiinteistönkehittäjälle myönnetty laina rakennustöiden jatkamiseen. Lainan vakuutena on Liettuan kolmanneksi suurimmassa kaupungissa Klaipedassa sijaitseva toimitila tontti. LTV- lainalle on 40% ja lainan koko on 700 tuhatta euroa. Yhtiön hallituksen jäsen on antanut lainalle myös henkilökohtaisen takauksen. Lainaa maksettiin ajallaan ensimmäinen erä 2020 toukokuussa ja sen jälkeen kaikki maksut ovat myöhästyneet. Lainansaaja on ilmoittanut neuvotelleensa toisen rahoitusyhtiön kanssa lainan uudelleenrahoituksesta ja odottavansa sieltä vastausta. Olemme suhteellisen varmalla mielellä kyseisen lainan kanssa, koska vaikka kävisi niinkin huonosti, että lainan vakuutena olevaa tonttia pitäisi lähteä realisoimaan, niin LTV on erittäin alhainen ja kattaa hyvin myöhästyneet korot ja lainaerät vaikkakin realisointiprosessi kestäisikin.

Toinen yli 60 päivää myöhässä olleista lainoista on Espanjassa 2020 syyskuussa myönnetty laina kiinteistön ostoa varten Marbellassa. Vakuutena oleva kiinteistö sijaitsee Puento Romanon ja Marbellan vanhan kaupungin välissä hyvällä paikalla. Heti ensimmäisen erän korkomaksu jäi maksamatta. Tammikuussa lainansaaja ilmoitti, että heillä on ratkaisu helmikuun puoleenväliin mennessä, mutta nyt on tullut tieto, että asia ei ole edennyt ja neuvottelut jatkuvat. Lainan LTV on toista pitkään myöhässä ollutta lainaa korkeampi n. 58%, mutta vakuutena on asuinkiinteistö, jonka katsomme olevan helpompi realisoida tarpeen vaatiessa.

Oleellista on, että vaikka osa lainoista menisikin maksukyvyttömäksi, on kaikissa lainoissa jokin kiinteistövakuus. Tähän mennessä EstateGurun lainoihin sijoittaneet eivät ole menettäneet rahaa, vaan kaikkia myöhästyneitä lainoja elvytetään. Mallisalkkumme LTV on tällä hetkellä n. 53%, mikä tarkoittaa, että lainojen vakuutena olevien kiinteistöjen arvo on lähes kaksi kertaa niin suuri, kuin lainapääomat, joiden vakuutena kiinteistöt ovat. Luottamusta herättää myös, että historiallinen tuotto EstateGurun elvytetyille lainoille (lainoille, jotka ovat olleet maksukyvyttömiä ja jotka on myöhemmin saatu perittyä takaisin esimerkiksi realisoimalla vakuutena oleva kiinteistö), on 9,85%.

Salkun historiallinen tuotto ja riski

Koko salkun IRR* katsaushetkellä oli 10,92%. Tätä voi verrata esimerkiksi listaamattomien yrityslainojen mallisalkkuun, jonka IRR% on 8,46%. Listaamattomien yhtiölainojen mallisalkun lainoissa on myös kuukausilyhenteisiä lainoja, mikä laskee riskiä. 

Mallisalkun lainaportfolion duraatio on 0,7**. Duraatio tarkoittaa korkosijoituksen kassavirroilla painotettua keskimääräistä takaisinmaksuaikaa. Duraatio kuvastaa korkosijoituksen korkoriskiä. Mitä suurempi duraatio sitä enemmän korkosijoituksen arvo laskee (nousee), jos korot nousevat (laskevat).

Salkun duraatio 0,70 on noussut hieman joulukuun katsauksesta, jolloin duraatio oli 0,56. Tähän vaikuttaa osin se, että vanhoja lainoja on maksettu suhteellisen paljon joulukuun jälkeen takaisin ja nämä rahat on sijoitettu uusiin lainoihin (Kts. Kuva 3 salkun rahavirrat), joiden tulevaisuuden kassavirrat ovat kauempana, kuin joulukuun katsauksen hetkellä. 

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto 11,57%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on 59,4 %. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE LISÄTUOTTO ESTATEGURUSSA

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 0,5 % lisätuoton sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä. Tällä hetkellä vielä 15.3.2021 asti tuplabonuskampanja, jolloin saat 1% lisätuoton sijoitutetusta pääomasta kampanjan aikana rahoitetuista lainoista!
• Etu tilitetään EstateGurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä EstateGuruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € EstateGuru-alustalla, saat lisäetuna 50 € EstateGurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.3.2021, niin saat lisätuoton (0,50 €) tilillesi 15.3.2021.

*IRR:in laskennassa on tehty oletus, että myöhässä olevien lainojen koronmaksut maksetaan laskentapäivästä seuraavana päivänä. Laskentapäivänä 26.2.2021 kahdeksan lainaa on myöhässä maksuistaan, yhteensä 44,22€ edestä korkomaksuja. IRR voi olla ilmoitettua alhaisempi, jos myöhässä olevia lainoja ei makseta heti lasketusta seuraavana päivänä.

**Duraatio on laskettu vain lainoista, jotka eivät ole myöhässä eli ne on laskettu 54 lainasta, jotka ovat laskentahetkellä ajallaan maksuissaan.

Yhteistyössä EstateGuru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.