Mallisalkkukatsaus: Estategurun kiinteistövakuudellisten yrityslainojen mallisalkku

Mallisalkku, joka sijoittaa kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin

Tässä artikkelissa teemme katsauksen Estateguru – mallisalkkuun , johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa. Estateguru mallisalkku on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin kesäkuussa 2022. Nyt on jälleen taas aika katsoa, miten salkulla on mennyt.

Estateguru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys

Päivityshetkellä salkku on hajautettuna 75 lainaan, joista 64 on ajallaan, 11 lainaa myöhässä maksuistaan, kuusi lainaa on laiminlyötynä ja yksi laina on tilassa, jossa sitä elvytetään ja se on jo osittain takaisinmaksettu. 112 lainaa on maksettu kokonaan takaisin.

Salkun historiallinen vuotuistettu takaisinmaksettujen lainojen tuotto on noin 12 %. Ajallaan olevien lainojen keskimaturiteetti tarkasteluhetkellä oli 7,51 kuukautta.

Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (12 585,59€). Rahana on tällä hetkellä 44,37€.  Käytännössä lähes kaikki rahat olivat siis sijoitettuna tarkasteluhetkenä ja varat allokoituvat tehokkaasti lainoihin vaikka maaliskuun mallisalkkukatsauksessa määrittelimmekin suhteellisen tiukat vaatimukset sijoitusstrategialle.

Mallisalkun ajallaan olevien lainojen tämänhetkinen keskikorko on noin 9,91 %, mikä on noin puoli prosenttiyksikköä alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen keskikorko (10,42 %). Mallisalkun keskimääräinen LTV (43,54 %) on kuitenkin alhaisempi, kuin koko Estategurun ajallaan ulkona olevan portfolion (47,16 %), mikä kompensoi alhaisempaa keskikorkoa, kuten on aikaisemmissa mallisalkkukatsauksissa todettu.

Salkun ajallaan olevien lainojen LTV (Loan-To-Value) on edelleen laskenut viime katsauksesta (Kesäkuussa 44,18 % -> 43,54 %). Kaikissa lainoissa on ensisijainen vakuus mikä tarkoittaa, että olemme lainansaajina ensimmäisiä, jotka saavat omansa takaisin, kun vakuutena olevia kiinteistöjä lähdetään realisoimaan.

Myöhässä olevat lainat

Salkun myöhässä olevista lainoista 1250 € on laiminlyötyjä ja loput ovat myöhässä olevia lainoja. Myöhässä olevien lainojen keskimääräinen LTV on 45 %, mikä tarkoittaa, että myöhässä olevia lainoja vastaan on olemassa yli kaksi kertaa enemmän vakuutta, kuin mitä avointa lainapääomaa on jäljellä.

Tällä hetkellä myöhässä ja laiminlyödyt lainat vastasivat 27 % koko salkun lainoista. Mikä on lähes samalla tasolla kesäkuun kanssa. Tämä on hieman suurempi määrä, kuin koko Estategurun lainaportfolion myöhässä olevat ja laiminlyödyt yhteensä (25,77 %).

Koko lainaportfolion koko on 275 miljoonaa euroa. Tästä 17,43 % lainoista on myöhässä ja 8,34 % on laiminlyöty, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta.

Myöhässä olevien lainojemme määrä vertautuu yhä aavistuksen negatiivisesti verrattuna koko Estategurun lainaportfolioon.

Kuten aikaisemmissa katsauksissa olemme todenneet, emme ole myöhässä olevista lainoista huolissamme. Osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin. Myös ne lainat, jotka joudutaan realisoimaan, omaavat maltilliset LTV:t. Estategurun historiallisten lainojen, jotka on saatu täysin elvytettyä, keskimääräinen tuotto on 9,2%. Mikä edelleen luo luottamusta siihen, että vaikka vakuutena olevia kiinteistöjä jouduttaisiin realisoimaan maksukyvyttömyyden myötä, niin sijoitettu pääoma saadaan todennäköisesti takaisin.

Kun myöhässä olevia lainoja tarkastellaan tarkemmin, niin nähdään, että eniten myöhässä olevia lainoja mallisalkussa on Saksassa (7) kappaletta ja Suomessa (4) kappaletta.

Myös koko Estategurun ulkona olevan lainaportfolion salkun tasolla on nähtävissä sama ilmiö. Jos katsotaan kappalemääräisesti, niin tarkasteluhetken lainaportfoliosta suomalaisista lainoista 40,3% on myöhässä suhteessa kaikkiin suomalaisiin lainoihin. 32,7% saksalaisista lainoista on myöhässä suhteessa saksalaisiin lainoihin.

Tästä ei kuitenkaan voi vetää vielä johtopäätöksiä, että toiseen maahan kannattaa sijoittaa ja toiseen ei, koska lainojen myöhässä olo voi liittyä vain tietyn maan yhtiöiden tyypilliseen maksukäyttäytymiseen. Oleellista salkun tuoton kannalta on se, että mikäli tulee maksukyvyttömyystilanne, niin kuinka hyvin saadaan vakuus realisoimalla lainan saatavat takaisin.

Salkun rahavirrat

Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu, 2021 toukokuu ja 2022 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että Estategurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla.

Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi. 

Uusia sijoituksia tehtiin alkuvuoden jälkeen aktiivisesti, kun maaliskuussa aktivoitiin uusi sijoitusstrategia tarkemmilla kriteereillä.

Estategurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös kaikki korot (kuukausittaisen korkojen takaisinmaksun siijaan) maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä.

Uuden sijoitusstrategian mukaiset lainat

Maaliskuun katsauksen yhteydessä päivitimme uudet asetukset allokaattoriin. Keskimääräinen korkotaso uusissa lainoissa on tarkasteluhetkellä 10,1 % pl. myöhässä olevat ja takaisinmaksetut lainat. Keskimääräinen alkuperäinen maturiteetti 14,6 kuukautta. Keskimääräinen LTV uusissa lainoissa on 42,3 %, mikä on linjassa sen kanssa, että haluamme olla konservatiivisia vakuuden arvoon suhteessa annetun lainan määrään.

Tarkasteluhetkellä oli yksi myöhässä oleva uuden sijoitusstrategian mukainen laina.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto yli 11%).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on alle 60%. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

OLEMME NEUVOTELLEET SUUREMMAN 1% LISÄTUOTTOEDUN SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE ESTATEGURUSSA!

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 1% lisätuoton (aikaisemmin 0,5%)  sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään Estategurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä Estateguruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € Estateguru-alustalla, saat lisäetuna 100 € Estategurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 15.10.2022, niin saat lisätuoton (1 €) tilillesi 15.10.2022.

Tutustu Estateguruun tästä!

Yhteistyössä Estateguru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.