Kiinteistösijoitusyhtiöissä yli 20 %:n nousupotentiaali Spondan, Technopoliksen ja Cityconin osakekurssit ovat laskeneet 20-25 % kuluvan vuoden kurssihuipuista. Helsingin pörssi on noin 10 % alle huhtikuisten huipputasojen. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat tyypillisesti pörssiä matalariskisempiä. Mistä lasku johtuu ja onko nyt hyvä hetki sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöihin? Timo Heikkilä 30.6.2015 Citycon kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet sijoitusideat Technopolis Spondan, Technopoliksen ja Cityconin osakekurssit ovat laskeneet 20-25 % kuluvan vuoden kurssihuipuista. Helsingin pörssi on noin 10 % alle huhtikuisten huipputasojen. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat tyypillisesti pörssiä matalariskisempiä. Mistä lasku johtuu ja onko nyt hyvä hetki sijoittaa kiinteistösijoitusyhtiöihin? Lyhyesti: Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat yksi parhaiten tuottanut omaisuusluokka 5 vuoden tarkastelujaksolla Analyytikoiden mukaan kurssilasku johtuu kiinteistösektorin yleisestä arvostustasojen laskusta Euroopassa, toimintaympäristön heikentymisestä ja korkotason noususta Ensimmäisen kvartaalin osavuosikatsausten perusteella alkuvuosi on kuitenkin ollut kiinteistösijoitusyhtiöillä vahva, eikä toimintaympäristön heikentyminen ole vielä näkynyt liiketoiminnassa Saksan 10-vuoden lainankorko on noussut, mutta 12 kk:n euribor on 0,163 % ja se on laskenut kolmessa kuukaudessa 67 % Spondan, Technopoliksen ja Cityconin osakekurssien pitäisi nousta keskimäärin 32 %, jotta ne olisivat samalla tasolla kuin huhtikuiset kurssihuiput Yhtiöiden keskimääräinen odotettu osinkotuotto on 5,5 % nykyisellä kurssitasolla Kiinteistösijoitusyhtiöt: Sponda, Technopolis ja Citycon Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Q1/2015 operatiivinen liiketulos ylitti hieman analyytikkojen ennusteet Analyytikkojen suosikki, konsensussuositus 4,07 (5 = vahva osta ja 4 = osta) Alhaisin lainan keskimääräinen maturiteetti 1,9 vuotta Korkeimmat Sijoittaja.fi –pisteet 68 ja korkein kokonais-ranking Alhaisin nettovuokratuotto-% Johto odottaa tuloksen olevan samalla tasolla kuin vuonna 2014 Technopolis on suomalainen kiinteistöyhtiö, joka omistaa, hoitaa ja kehittää toimistokiinteistöjä Itämeren alueella ja Baltiassa. Yhtiöllä on toimintaa viidessä maassa: Suomessa, Norjassa, Virossa, Venäjällä ja Liettuassa. Q1/2015 operatiivinen liiketulos ylitti hieman analyytikkojen ennusteet ja johdon mukaan alkuvuosi ollut operatiivisesti vahva Korkein nettovuokratuotto, % Edullisin arvostustaso Alhaisin odotettu osinkotuotto Korkein velkaantuneisuus, mutta pisin keskimääräinen laina-aika ja alhaisin korko Johto odottaa käyttökatteen kasvavan vuonna 2015 Citycon on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, jossa yhdistyvät kiinteistösijoittaminen ja kauppakeskusliiketoiminta. Yhtiö on erikoistunut vähittäiskaupan kiinteistöihin, etenkin kauppakeskuksiin, Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Citycon ilmoitti 25.5.2015 ostavansa norjalaisen Sektor Groupin 1,5 miljardilla eurolla ja järjestävänsä 600 milj. euron osakeannin. Kaupankäynti merkintäoikeuksilla päättyy 1.7. Q1/2015 operatiivinen tulos oli analyytikoiden ennusteiden mukainen ja johdon mukaan vuosi alkoi vakaissa merkeissä Sektor Groupin oston jälkeen suurin Tehokkain: paras ERPA-tulos suhteessa nettovuokratuottoon (käyvän arvon muutoksista puhdistettu operatiivinen tulos) Korkeimmat arvostusluvut, mutta paras odotettu osinkotuotto Alhaisin velkaantuneisuus Osakekohtainen ERPA-tulos laskee vuonna 2015 johtuen osakeannista, jonka seurauksena osakkeiden määrä kasvaa Mitkä ovat syyt kiinteistöyhtiöiden kurssilaskuun? Inderesin analyytikon Jesse Kinnusen mukaan pääasiallinen syy on kiinteistösektorin arvostustasojen yleinen lasku Euroopassa. ERPA:n (European Public Real Estate Association) tilastojen perusteella eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden nettovarallisuuspohjaiset arvostustasot ovat tulleet keskimäärin 12 % alas helmikuusta toukokuun loppuun mennessä. Lisäksi Kinnusen mukaan yhtiöiden toimintaympäristö on Suomessa pysynyt haasteellisena ja jopa heikentynt alkuvuodesta. Esimerkiksi Suomen ja pääkaupunkiseudun heikko toimistomarkkinatilanne vaikuttaa merkittävästi Spondaan ja Technopolikseen. Pääkaupunkiseudulla on ennätysmäärä tyhjää toimistotilaa ja vajaakäyttöaste on noussut 13 %:iin vuoden lopun 12,5 %:sta. Myös toimistojen vuokrat ovat laskeneet ja niissä on Kinnusen mukaan edelleen laskupaineita. Cityconin liiketoimintaympäristöön on vaikuttanut negatiivisesti Suomen vähittäiskaupan ongelmat. Kinnusen mukaan pääkaupunkiseudulle liiketilojen vajaakäyttöaste on yhtä korkealla kuin 1990-luvun puolivälissä. Vapaata liiketilaa löytyy kaikkialta, jopa Helsingin ydinkeskustan parhailta alueilta. Myös liiketilojen käyttöasteiden ja vuokratasojen odotetaan Kinnusen mukaan edelleen laskevan. Evlin Jaakko Tyrväinen kertoo, että sektorin ja suomalaisten kiinteistöyhtiöiden kurssilasku selittyy pitkälti pari kuukautta sitten alkaneella pitkien korkojen nousulla. Vastaavasti alkuvuoden nousu kiinteistösektorilla perustui korkotason laskuun. Tyrväisen mukaan kiinteistösektorin tulos on herkempi korkojen muutokselle kuin perinteisillä teollisuuden toimialoilla. Tyrväinen myös sanoo, että inflaatio on kiinteistösektorille positiivinen asia, jos korkotaso pysyy sopivalla tasolla. Vuokrat ovat nimittäin sidottu inflaatioon ja siten nousevat suorassa suhteessa inflaation kanssa. Nimettömänä pysyttelevä analyytikko kertoo, että yksi syy kurssilaskuun on se, että korkotason nousu laskee kiinteistöyhtiöiden houkuttelevuutta sijoituskohteena korkosijoituksiin verrattuna. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat keskimääräistä pörssiyhtiötä matalariskisempiä, mutta velkavipu tekee osakkeista herkempiä korkotason voimakkaille muutoksille. SIJOITTAJAN NÄKÖKULMASTA (luettavissa vain jäsenille) Liity Sijoittaja.fi:n jäseneksi täältä! Kirjoittaja Timo Heikkilä on Sijoittaja.fi:n perustaja ja toimii Sijoittaja.fi:n hallituksen puheenjohtajana. Heikkilällä on kymmenen vuoden kokemus rahoitusalalta. Citycon kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet sijoitusideat Technopolis
Lyhyesti: Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat yksi parhaiten tuottanut omaisuusluokka 5 vuoden tarkastelujaksolla Analyytikoiden mukaan kurssilasku johtuu kiinteistösektorin yleisestä arvostustasojen laskusta Euroopassa, toimintaympäristön heikentymisestä ja korkotason noususta Ensimmäisen kvartaalin osavuosikatsausten perusteella alkuvuosi on kuitenkin ollut kiinteistösijoitusyhtiöillä vahva, eikä toimintaympäristön heikentyminen ole vielä näkynyt liiketoiminnassa Saksan 10-vuoden lainankorko on noussut, mutta 12 kk:n euribor on 0,163 % ja se on laskenut kolmessa kuukaudessa 67 % Spondan, Technopoliksen ja Cityconin osakekurssien pitäisi nousta keskimäärin 32 %, jotta ne olisivat samalla tasolla kuin huhtikuiset kurssihuiput Yhtiöiden keskimääräinen odotettu osinkotuotto on 5,5 % nykyisellä kurssitasolla Kiinteistösijoitusyhtiöt: Sponda, Technopolis ja Citycon Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen suurimmissa kaupungeissa. Q1/2015 operatiivinen liiketulos ylitti hieman analyytikkojen ennusteet Analyytikkojen suosikki, konsensussuositus 4,07 (5 = vahva osta ja 4 = osta) Alhaisin lainan keskimääräinen maturiteetti 1,9 vuotta Korkeimmat Sijoittaja.fi –pisteet 68 ja korkein kokonais-ranking Alhaisin nettovuokratuotto-% Johto odottaa tuloksen olevan samalla tasolla kuin vuonna 2014 Technopolis on suomalainen kiinteistöyhtiö, joka omistaa, hoitaa ja kehittää toimistokiinteistöjä Itämeren alueella ja Baltiassa. Yhtiöllä on toimintaa viidessä maassa: Suomessa, Norjassa, Virossa, Venäjällä ja Liettuassa. Q1/2015 operatiivinen liiketulos ylitti hieman analyytikkojen ennusteet ja johdon mukaan alkuvuosi ollut operatiivisesti vahva Korkein nettovuokratuotto, % Edullisin arvostustaso Alhaisin odotettu osinkotuotto Korkein velkaantuneisuus, mutta pisin keskimääräinen laina-aika ja alhaisin korko Johto odottaa käyttökatteen kasvavan vuonna 2015 Citycon on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, jossa yhdistyvät kiinteistösijoittaminen ja kauppakeskusliiketoiminta. Yhtiö on erikoistunut vähittäiskaupan kiinteistöihin, etenkin kauppakeskuksiin, Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Citycon ilmoitti 25.5.2015 ostavansa norjalaisen Sektor Groupin 1,5 miljardilla eurolla ja järjestävänsä 600 milj. euron osakeannin. Kaupankäynti merkintäoikeuksilla päättyy 1.7. Q1/2015 operatiivinen tulos oli analyytikoiden ennusteiden mukainen ja johdon mukaan vuosi alkoi vakaissa merkeissä Sektor Groupin oston jälkeen suurin Tehokkain: paras ERPA-tulos suhteessa nettovuokratuottoon (käyvän arvon muutoksista puhdistettu operatiivinen tulos) Korkeimmat arvostusluvut, mutta paras odotettu osinkotuotto Alhaisin velkaantuneisuus Osakekohtainen ERPA-tulos laskee vuonna 2015 johtuen osakeannista, jonka seurauksena osakkeiden määrä kasvaa Mitkä ovat syyt kiinteistöyhtiöiden kurssilaskuun? Inderesin analyytikon Jesse Kinnusen mukaan pääasiallinen syy on kiinteistösektorin arvostustasojen yleinen lasku Euroopassa. ERPA:n (European Public Real Estate Association) tilastojen perusteella eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden nettovarallisuuspohjaiset arvostustasot ovat tulleet keskimäärin 12 % alas helmikuusta toukokuun loppuun mennessä. Lisäksi Kinnusen mukaan yhtiöiden toimintaympäristö on Suomessa pysynyt haasteellisena ja jopa heikentynt alkuvuodesta. Esimerkiksi Suomen ja pääkaupunkiseudun heikko toimistomarkkinatilanne vaikuttaa merkittävästi Spondaan ja Technopolikseen. Pääkaupunkiseudulla on ennätysmäärä tyhjää toimistotilaa ja vajaakäyttöaste on noussut 13 %:iin vuoden lopun 12,5 %:sta. Myös toimistojen vuokrat ovat laskeneet ja niissä on Kinnusen mukaan edelleen laskupaineita. Cityconin liiketoimintaympäristöön on vaikuttanut negatiivisesti Suomen vähittäiskaupan ongelmat. Kinnusen mukaan pääkaupunkiseudulle liiketilojen vajaakäyttöaste on yhtä korkealla kuin 1990-luvun puolivälissä. Vapaata liiketilaa löytyy kaikkialta, jopa Helsingin ydinkeskustan parhailta alueilta. Myös liiketilojen käyttöasteiden ja vuokratasojen odotetaan Kinnusen mukaan edelleen laskevan. Evlin Jaakko Tyrväinen kertoo, että sektorin ja suomalaisten kiinteistöyhtiöiden kurssilasku selittyy pitkälti pari kuukautta sitten alkaneella pitkien korkojen nousulla. Vastaavasti alkuvuoden nousu kiinteistösektorilla perustui korkotason laskuun. Tyrväisen mukaan kiinteistösektorin tulos on herkempi korkojen muutokselle kuin perinteisillä teollisuuden toimialoilla. Tyrväinen myös sanoo, että inflaatio on kiinteistösektorille positiivinen asia, jos korkotaso pysyy sopivalla tasolla. Vuokrat ovat nimittäin sidottu inflaatioon ja siten nousevat suorassa suhteessa inflaation kanssa. Nimettömänä pysyttelevä analyytikko kertoo, että yksi syy kurssilaskuun on se, että korkotason nousu laskee kiinteistöyhtiöiden houkuttelevuutta sijoituskohteena korkosijoituksiin verrattuna. Kiinteistösijoitusyhtiöt ovat keskimääräistä pörssiyhtiötä matalariskisempiä, mutta velkavipu tekee osakkeista herkempiä korkotason voimakkaille muutoksille. SIJOITTAJAN NÄKÖKULMASTA (luettavissa vain jäsenille) Liity Sijoittaja.fi:n jäseneksi täältä! Kirjoittaja Timo Heikkilä on Sijoittaja.fi:n perustaja ja toimii Sijoittaja.fi:n hallituksen puheenjohtajana. Heikkilällä on kymmenen vuoden kokemus rahoitusalalta. Citycon kiinteistösijoitusyhtiöt osakkeet sijoitusideat Technopolis