Katsaus: Estategurun kiinteistövakuudellisten yrityslainojen mallisalkku

Mallisalkku, joka sijoittaa kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin

Tässä artikkelissa teemme katsauksen Estateguru – mallisalkkuun , johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa. Estateguru-mallisalkku on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin syyskuussa 2022. Nyt on jälleen aika katsoa, miten salkulla on mennyt.

Estateguru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja.

Kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävän salkun kehitys

Päivityshetkellä salkku on hajautettuna 91 lainaan, joista 63 on ajallaan, 9 lainaa myöhässä maksuistaan, 17 lainaa on laiminlyötynä ja kaksi lainaa on tilassa, jossa niitä elvytetään ja ne on jo osittain takaisinmaksettu. 138 lainaa on maksettu kokonaan takaisin.

Salkun historiallinen vuotuistettu takaisinmaksettujen lainojen tuotto on noin 12 %. Ajallaan olevien lainojen keskimaturiteetti tarkasteluhetkellä oli 7,3 kuukautta.

Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (10 429,33 €). Rahana on tällä hetkellä 28,14 €. Käytännössä lähes kaikki rahat olivat siis tarkasteluhetkenä sijoitettuna, ja varat allokoituvat tehokkaasti lainoihin, vaikka vuosi sitten määrittelimmekin suhteellisen tiukat vaatimukset sijoitusstrategialle.

Mallisalkun ajallaan olevien lainojen tämänhetkinen keskikorko on noin 10,13 %, mikä on noin puoli prosenttiyksikköä alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen keskikorko (10,56 %). Mallisalkun keskimääräinen LTV (40,44 %) on kuitenkin merkittävästi alhaisempi, kuin koko Estategurun ajallaan ulkona olevan portfolion (58,56 %), mikä kompensoi alhaisempaa keskikorkoa, kuten on aikaisemmissa mallisalkkukatsauksissa todettu.

Salkun ajallaan olevien lainojen LTV (Loan-To-Value) on laskenut edelleen viime katsauksesta (Joulukuussa 42,74 % -> 40,44 %), mikä tarkoittaa sitä, että vakuuksina toimivien kiinteistöjen markkina-arvo on kasvanut suhteessa lainattuun summaan. Vaikka kiinteistöjen arvot romahtaisivat yllättäen 59,56 %, saisimme vielä omamme takaisin vakuutena toimivien kiinteistöjen realisoinnista.

Myöhässä olevat lainat

Salkun myöhässä olevista lainoista 3 970 € on laiminlyötyjä, 491,32 € on osittain elvytettyjä lainoja ja loput ovat vain myöhässä. Myöhässä olevien lainojen keskimääräinen LTV on n. 48 %, mikä tarkoittaa, että myöhässä olevia lainoja vastaan on olemassa yli kaksi kertaa enemmän vakuutta, kuin mitä avointa lainapääomaa on jäljellä.

Myöhässä olevien ja laiminlyötyjen lainojen määrät ovat kasvaneet merkittävästi suhteessa joulukuun tilanteeseen. Avoin lainapääoma on yli tuplaantunut myöhässä olevissa ja laiminlyödyissä lainoissa (Joulukuussa 2 444 € -> 5 431€).

Tällä hetkellä myöhässä olevat, osittain takaisinmaksetut ja laiminlyödyt lainat vastasivat noin 40 % koko salkun lainoista. Alkuvuoden aikana on tapahtunut merkittävä kasvu myöhässä olevien ja laiminlyötyjen lainojen määrässä. Mallisalkun myöhässä olevien, osittain takaisinmaksettujen sekä laiminlyötyjen lainojen osuus on kuitenkin alhaisempi, kuin koko Estategurun lainaportfoliossa (47,77 %).

Koko EstateGurun lainaportfolion koko on n. 294 miljoonaa euroa. Tästä 6,33 % lainoista on myöhässä ja 39,45 % on laiminlyöty, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta.

Mallisalkkumme myöhässä olevien, osittain takaisinmaksettujen ja laiminlyötyjen lainojen määrä vertautuu positiivisesti koko EstateGurun lainaportfolioon, mikä voi johtua siitä, että olemme asettaneet suhteellisen tiukat kriteerit sijoitusstrategiassa uusille lainoille.

Kuten aikaisemmissa katsauksissa olemme todenneet, emme ole myöhässä olevista lainoista huolissamme. Osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta velallinen maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin. Myös ne lainat, jotka joudutaan realisoimaan, omaavat maltilliset LTV:t.

Estategurun historiallisten lainojen, jotka on saatu täysin elvytettyä, keskimääräinen tuotto on Estategurun tilastosivun mukaan 8,7 %. Tämä valaa edelleen luottamusta siihen, että vaikka vakuutena olevia kiinteistöjä jouduttaisiin realisoimaan maksukyvyttömyyden myötä, niin sijoitettu pääoma saadaan todennäköisesti takaisin.

Salkun rahavirrat

Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu, 2021 toukokuu ja 2022 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että Estategurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla.

Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi. 

Alkuvuonna on tehty aktiivisesti uusia sijoituksia ja, kuten yllätodettua, käteistä ei salkusta tarkasteluhetkellä löydy juuri yhtään.

Estategurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös kaikki korot (kuukausittaisen korkojen takaisinmaksun sijaan) maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä.

ESTATEGURUN EDUT SIJOITTAJALLE

• Odotettu tuotto on noin 10 % (Historiallinen keskimääräinen tuotto n. 11,24 %).
• Vakuutena olevista kiinteistöistä riippumattoman kolmannen osapuolen arvonmääritykset. Keskimääräinen LTV (Loan-to-value = Lainan suhde kiinteistön arvoon) on n. 59,7 %. Kiinteistön arvona käytetään aina nykyhetken markkina-arvoa.
• Hajautushyötyä suhteessa osake- ja perinteisiin korkosijoituksiin.
• Sijoittajalle täysin kuluton palvelu. Ainoa kulu on jälkimarkkinalla tehdyistä myynneistä perittävä 2 % transaktiokulu.
• Alusta tarjoaa jälkimarkkinan, jolla sijoittaja voi irtautua tarvittaessa sijoituksesta.
• Raportointi alustalla on erinomaisella tasolla. Salkun seuranta ja verottajalle raportointi on helppoa.
• Kuukausittainen kassavirta

OLEMME NEUVOTELLEET SUUREMMAN 1% LISÄTUOTTOEDUN SIJOITTAJA.FI:N JÄSENILLE ESTATEGURUSSA!

• Sijoittaja.fi-jäsenet saavat 1 % lisätuoton (aikaisemmin 0,5 %) sijoitetusta pääomasta ensimmäisen 3 kuukauden ajalta rekisteröitymisestä.
• Etu tilitetään Estategurun asiakasvaratilillesi, kun laina, johon olet sijoittanut rahan, on rahoitettu kokonaan.
• Lunasta etu rekisteröitymällä Estateguruun tätä linkkiä käyttäen.
• Esimerkiksi kun sijoitat 10 000 € Estateguru-alustalla, saat lisäetuna 100 € Estategurun asiakasvaratilille. Lisätuotto tilitetään lainakohtaisesti. Jos sijoitat esimerkiksi 100 € lainaan, joka rahoitetaan kokonaan 1.2.2023, niin saat lisätuoton (1 €) tilillesi 1.2.2023.

Tutustu Estateguruun tästä!

Yhteistyössä Estateguru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.¨

Päivitys: Salkun ylläpito on loppunut kesällä 2023.