Metsäsijoittaminen tarjoaa tasaista tuottoa suhdanteista riippumatta

Metsäsijoittaminen suosittu vaihtoehtoinen sijoituskohde

Metsäsijoittaminen on kasvattanut viime vuosien aikana suosiotaan vaihtoehtoisena sijoituskohteena. Metsäsijoittamisen nähdään vakaana sijoituskohteena, josta saa kassavirtaa hakkuiden yhteydessä. Metsäsijoittamisen on myös nähty tarjoavan hyvää inflaatiosuojaa. Esimerkiksi vuoden 2022 aikana inflaatio laukkasi korkealla tasolla, mutta myös puun kysyntä ja hinta pysyivät hyvällä tasolla.

Metsällä saa hajautushyötyjä. Metsän tuotolla on alhainen korrelaatio perinteisten sijoitusmuotojen kuten osakkeiden ja joukkovelkakirjojen kanssa, jolloin metsän omistaminen tuottaa hyviä hajautushyötyjä. Viime vuonna tämä näkyi erityisen hyvin, kun osakkeet laskivat laajalla rintamalla ja joukkovelkakirjojen arvo laski, mutta metsäsijoitusten kokonaistuotto oli yli kymmenen prosentin luokkaa. Aina ei toki näin hyvin käy, mutta metsästä saatavan tuoton voi nähdä olevan melko tasaista. Puu kasvaa metsässä koko ajan talouden suhdanteista riippumatta.

Metsäsijoittamisesta saatava kokonaistuotto riippuu myös muista tekijöistä kuin pelkästään puun fyysisestä kasvamisesta. Käymme tässä artikkelissa tarkemmin läpi metsäsijoittamisen tuottoon liittyviä komponentteja.

Metsäsijoituksen tuotto riippuu useasta tekijästä

Metsäsijoittamisessa sijoittajan kokonaistuoton voidaan nähdä koostuvan kahdesta päätekijästä ja niihin liittyvistä komponenteista:

• Nettokassavirta
  • Puun myynnistä saatava kantorahatulo
  • Valtion tuet
  • Metsänhoidon kustannukset
  • Hallintokustannukset ym.
• Metsäomaisuuden arvonmuutos
  • Puuston nettoarvokasvu
  • Metsäkiinteistömarkkinoiden hintatason muutos

Sijoittajan saama kassavirta koostuu suurimmaksi osaksi puun myynnistä saatavista kantorahatuloista sekä vähemmissä määrin valtion tuesta metsätalouteen. Kassavirtaan vaikuttaa myös metsänhoidon kustannukset, eli esimerkiksi taimikonhoidon kustannukset sekä hallintokustannukset. Kustannukset huomioiden vuonna 2022 nettokassavirtaa muodostui yksityismetsätaloudessa keskimäärin 167 euroa hehtaaria kohden.

Metsäsijoituksen kassavirran säännöllisyys riippuu metsän ikäluokkarakenteesta ja metsätilan koosta. Pienillä metsätiloilla, jossa puuston ikäluokkajakauma on epätasainen, kassavirtaa ei välttämättä kerry joka vuosi, vaan hakkuiden väli voi olla jopa kymmeniä vuosia. Suuremmissa metsäkiinteistöportfolioissa, joissa ikärakenne on tasainen, voidaan odottaa tasaista kassavirtaa jopa vuosittain puiden kasvaessa eri tahtia.

Metsäomaisuuden arvonmuutos

Metsäomaisuuden arvonmuutos koostuu sekä puuston nettoarvokasvusta että metsäkiinteistömarkkinoiden hintatason muutoksesta. Puuston arvokasvu tarkoittaa käytännössä puustopääoman fyysistä vuosittaista kasvua, mutta toisaalta siihen sisältyy myös niin sanottu arvosiirtymä, mikä tarkoittaa puun siirtymistä taloudellisesti arvokkaampaan luokkaan sen kasvaessa esimerkiksi kuitupuurungosta tukkirungon mittoihin. Suuremmat puut ovat pienempiä puita suhteellisesti arvokkaampia esimerkiksi siksi, että tiettyjä tuotteita on mahdollista valmistaa vain tarpeeksi isosta tukkipuusta.

Puuston nettoarvokasvuun päästään vähentämällä puuston arvokasvusta hakkuupoistuma ja luonnonpoistuma, eli käytännössä metsätuhojen tai lahoamisen seurauksena tapahtuva poistuma.

Markkina-arvon muutos

Metsäkiinteistömarkkinoiden hintatason muutokseen kuuluu olennaisesti sekä puunmyynnistä odotettavien tulojen tasoa kuvaava kantohintojen muutos sekä metsäkiinteistömarkkinoiden tuottovaateen muutos.

Markkina-arvon muutosta voidaan mitata esimerkiksi Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksillä, jossa metsäkiinteistökaupat on jaoteltu maantieteellisen alueen ja ominaisuusluokan mukaisiin ”laskentakoreihin”, joiden Markkinahintaennusteella mitattua arvon muutosta seurataan perusjaksolta, eli vuodesta 2016 eteenpäin. Markkinahintaindeksi perustuu julkisesti myyntiintulleisiin edustaviin metsäkiinteistökauppoihin, mikä takaa sen, että indeksin pohjalla olevien kauppojen maksetut kauppahinnat perustuvat mahdollisimman hyvin kohteiden metsätaloudellisiin arvoihin.

Vuonna 2022 metsäkiinteistöjen markkinahintataso nousi markkinahintaindeksillä mitaten 8,3 %. Nousu oli jyrkintä Väli-Suomessa ja maltillisinta Lapissa. Muutos on selkeästi rauhoittumaan päin kahden edellisvuoden merkittävän hintojen nousun jälkeen, ollen kuitenkin toiseksi nopeinta kuuden vuoden tarkastelujaksolla ja ajanjakson keskimääräistä hintatason nousua suurempaa.

Suomen Sijoitusmetsien mukaan metsäkiinteistömarkkinoiden hintatason kiivasta nousua viime vuosien aikana on ajanut tilojen kova kysyntä, kun useat ammattimaiset metsänostajat ovat pyrkineet ostamaan aktiivisesti etenkin isompia ja puustoisia metsäkiinteistökohteita. Toisaalta vuonna 2022 metsäkiinteistöjen kysyntä väheni suhteessa tarjontaan yleisen taloustilanteen epävarmuuden kasvun takia, millä oli rauhoittava vaikutus markkinahintojen jyrkkään nousuvauhtiin.

Kantohintojen muutos

Alla olevista Suomen Sijoitusmetsien kuvaajista voi havainnoida kantohintojen nimellistä muutosta vuodesta 2010 eteenpäin.

Havutukin keskihinta on noussut vuodessa 15 % ja kuitupuun jopa 40 %. Tukkipuulla viime vuosien hyvä kehitys on alkanut jo 2020, mutta kuitupuun hinnat ovat suorastaan räjähtäneet viime vuodesta. Suomen Sijoitusmetsien mukaan kantohintojen reippaan nousun syitä on monia: 2022 raakapuun tuonti Venäjältä päättyi, mikä on täytynyt korvata kotimaisella tarjonnalla. Toisaalta puun kysyntä kasvaa metsäteollisuuden uusien investointien myötä.

Tulevaisuuden näkymät puun hinnan suhteen ovat positiivisia, kun kysyntää näyttää riittävän, mutta metsien käytönrajoitukset puhuttavat.

Metsän kokonaistuotto

Alla olevista kuvaajasta ja taulukosta voidaan nähdä Suomen Sijoitusmetsien raportoima Metsäsijoituksen kokonaistuotto. Luvut pohjautuvat Luonnonvarakeskuksen raportoimiin yksityismetsätalouden puuston nettoarvokasvuun ja puuntuotannon liiketulokseen.

Taulukossa kokonaistuotto on jaoteltu kolmeen osatekijään: liiketulokseen, nettokasvuun ja metsäkiinteistöjen markkinahintoihin. Näistä liiketulos kuvaa puuntuotannosta saatavaa tuottoa huomioiden puukauppatulot, metsänhoitomenot sekä puuntuotannon tuet. Nettokasvu kuvaa puustopääoman määrän muutosta kasvun ja poistuman erotuksena, ja markkinahinnat kuvaavat pääoman arvon muutosta markkinahintaindeksillä mitattuna.

Metsäsijoituksen kokonaistuotto keskimäärin yli 10 % vuodessa

Suomen Sijoitusmetsien tavalla laskettuna vuoden 2022 metsäsijoituksen nimellinen kokonaistuotto on Luonnonvarakeskuksen alustavien tilastojen perusteella 12,2 %, missä markkinahintatason muutos on 8,3 %, puuston nettoarvokasvu 1,3 % ja liiketulos 2,7 %.

Kuuden vuoden tarkastelujaksolla liiketuloksen ja nettokasvun komponentit tuotossa ovat olleet melko vakaasti samalla tasolla vuosittain, ja suurin osa tuoton vuosittaisesta vaihtelusta onkin tullut markkinahintatason muutosten vaihtelusta.

Kuuden edellisvuoden keskimääräinen nimellinen kokonaistuotto on 10,9 %. Liiketuloksen keskituotto kuuden vuoden aikana on ollut 2,9 %, nettokasvun 1,2 % ja markkinahintojen 6,9 %, eli markkinahintojen ja nettokasvun osalta vuosi 2022 oli keskimääräistä parempi ja liiketuloksen osalta hieman keskiarvoa pienempi. Keskimääräistä matalampi liiketulos ei kuitenkaan johdu aiempaa huonommista puun hinnoista, sillä keskimääräinen kantohintataso nousi edelleen nimellisesti, vaan selittäjänä on aiempia vuosia keskimäärin matalampi puukauppamäärä.

Kuinka metsänomistaja voi selvittää oman metsänsä tuottopotentiaalin?

Yleisesti ottaen metsäsijoituksista on saanut vakuuttavaa kokonaistuottoa viime vuosien aikana. Yksityisen metsänomistajan näkökulmasta metsästä saatava tuotto realisoituu hakkuiden tai metsän myymisen yhteydessä. Metsästä saatavaa tuottoa voi verrata osakkeisiin siinä mielessä, että hakkuista saatava tuotto on metsän ”osinkoa” ja arvonnousun jälkeisen myynnin tuottoa voi verrata osakkeiden arvonnoususta saatavaan tuottoon.

Oman metsän varsinaista tuottoa on tosin vaikea arvioida ilman kunnollista metsän arvonmääritystä. Oman metsäpalstan hintaa ei pysty seuraamaan samaan tapaan kuin osakkeen hintaa netissä, vaan metsän omistajalla saattaa kulua vuosikausia ilman että oman metsän nykyarvoa on tullut tarkempaa mietittyä. Puuston kasvu metsässä toki vaikuttaa suurelta osalta metsästä saatavaan tuottoon, mutta toisaalta markkinahintojen vaihtelu vaikuttaa huomattavasti lopulliseen tuottoon.

Ilmaisissa laskureissa suuria heittoja

Netistä löytyy monia ilmaisia laskureita, joilla voi koittaa selvittää metsätilansa käyvän arvon. Yksinkertaisimmillaan laskureihin syötetään pelkästään kiinteistötunnus. Laskurit perustuvat avoimeen metsävaratietoon, jossa tiedot voivat olla hyvinkin vanhoja, ja hajonta voi olla hyvinkin suurta samasta metsäpalstasta. Metsälehden Hannu Liljeroos on esimerkiksi tehnyt vertailua eri hintalaskureista samalle metsäpalstalle, ja lopullisissa arvonmäärityksissä on ollut valtavia eroja. Matalimman ja korkeimman arvon välillä on ollut jopa lähes 160 % eroa.

Ilmaisissa metsäarvioissa voi siis olla erittäin suurta hajontaa, mikä lopulta hämärtää metsänomistajan käsitystä varsinaisesta tuotosta, jonka omasta metsästä voisi saada. Oman metsän arvon tunteminen voi merkittävästi parantaa metsästä saatavaa tuottoa metsän myyntipäätöksen yhteydessä. Toisaalta ilmaiset laskurit eivät myöskään välttämättä avaa tarpeeksi hyvin sitä, minkälaisia kassavirtoja omasta metsästä voisi odottaa saavansa puuston kasvaessa.

Miksi oman metsän arvon tunteminen on tärkeää?

Ilman metsän kunnollista arvonmääritystä todellisen tuoton ja kassavirran laskeminen on mahdotonta. Metsän arvo on myös hyvä määrittää kaiken varalta sillä viimeistään perunkirjoituksessa arvo täytyy olla selvillä. Metsän todellista suurempi tai pienempi arvo voi jättää jälkipolvet vaikeaan tilanteeseen. Osakesijoittaja tietää tarkalleen osakkeiden käyvän arvon markkinoilta, mutta metsäsijoittajat/metsänomistajat tietävät tarkkaa arvoa harvemmin. Usein tiedot ovat myös puutteellisia ja vanhentuneita, sekä moni turvautuu edellä mainittuihin ilmaisiin laskureihin, joiden arviot ovat usein pielessä.

Markkinoiden paras hintaennuste ja kassavirta-analyysi omalle metsälle

Suomen Sijoitusmetsät tarjoavat markkinoiden tarkimman hintaennusteen omalle metsäomaisuudelle. Sijoitusmetsien Markkinahintaennusteen taustalla on ainutlaatuinen verrokkikauppa-aineisto, joka kertoo metsänomistajalle mitä vastaavista kohteista on metsämarkkinoilla viime aikoina maksettu. Verrokkikauppa-aineiston ansiosta metsänomistaja saa markkinoiden tarkimman hintaennusteen metsäomaisuudelleen.

Suomen Sijoitusmetsät auttavat myös selvittämään oman metsän kassavirtapotentiaalia metsän markkina-arvoon ja tuottoarvoon perustuvan kassavirta-analytiikan avulla. Tämä selkeyttää oman metsän kassavirtapotentiaalin sekä auttaa hahmottamaan metsän tulevia toimenpiteitä ja antaa tietoa metsän kannattavuudesta.

Markkina-arvon määritys yhdistettynä kassavirta-analyysiin antaa parhaan ja kattavimman kuvan oman metsän tuottopotentiaalista. Vaikka omasta metsästä ei olisi juuri aikeissa luopua, on metsän todellisesta arvosta hyvä olla perillä esimerkiksi, mikäli tarve metsäomaisuuden likvidoimiselle tulisi yllättäen. Monelle metsä on merkittävä omaisuuserä, eikä siihen liittyviä päätöksiä kannata tehdä hätiköiden ja vajavaisella tiedolla.

Suomen Sijoitusmetsät tukee metsänomistajaa merkittävissä metsäpäätöksissä kaikissa omistajuuden vaiheissa. Metsätilan tulevaisuuteen liittyvien vaihtoehtojen kartoittamisessa auttaa kattava Metsäluotsi-palvelu, johon voi tutustua esimerkiksi tästä artikkelista.

Haluatko tietää metsäsi oikean markkina-arvon?

Suomen Sijoitusmetsien kehittämä ja tieteellisesti vertaisarvioitu Markkinahintaennuste (MHE) kertoo metsäomaisuutesi markkina-arvon. Mikäli olet kiinnostunut Suomen Sijoitusmetsistä ja haluat saada lisätietoa, niin jätä yhteydenottopyyntö. Lue lisää Suomen Sijoitusmetsien palveluista täältä.

Tehty kaupallisessa yhteistyössä Suomen Sijoitusmetsien kanssa