Asuntosijoittajan ABC Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, jossa pääsee kiinni hyvin tuottoihin ja voi rakentaa tuottavan sijoitusasuntosalkun pienilläkin tuloilla ilman suuria pääomia. Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu kuukausittaisesta vuokratulosta sekä arvonnoususta. Vuokra- ja asuntomarkkinoiden vakaus tekee asuntosijoittamisesta riskiltään maltillisen, mutta erilaisilla toimenpiteillä, kuten pankkilainalla pystyy vaikuttamaan sijoituksen tuottoon merkittävästi. Vieraileva kirjoittaja 16.6.2016 asuntosijoittaminen kiinteistösijoittaminen vaihtoehtoiset sijoituskohteet Asuntosijoittaminen on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, jossa pääsee kiinni hyvin tuottoihin ja voi rakentaa tuottavan sijoitusasuntosalkun pienilläkin tuloilla ilman suuria pääomia. Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu kuukausittaisesta vuokratulosta sekä arvonnoususta. Vuokra- ja asuntomarkkinoiden vakaus tekee asuntosijoittamisesta riskiltään maltillisen, mutta erilaisilla toimenpiteillä, kuten pankkilainalla pystyy vaikuttamaan sijoituksen tuottoon merkittävästi. Miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa? Alkuperäinen artikkeli on jukaistu Asuntosalkunrakentaja.fi –sivustolla. Lue kokonaisuudessaan artikkeli täältä. Kirjoittaja Pekka Väänänen osti ensimmäisen sijoitusasunnon vuonna 2012 ja sen jälkeen on tehnyt jo 20 sijoitusasuntokauppaa. Poimi parhaat opit talteen asuntosijoittamisesta. Lataa kirja! 1. TASAINEN JA SÄÄNNÖLLINEN TULO Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilillä. Vuokrasopimukset kannattaa tehdä aina niin, että vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden. 2. LAINARAHAN KÄYTTÖ Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen matalariskistä sekä lainarahan saanti poikkeuksellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten ne rahoittavat mielellään asuntosijoittamista. 3. KOHTEITA ALLE MARKKINAHINTOJEN Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Jos vertaa esimerkiksi osakkeisiin niin jokainen joutuu maksamaan osakkeesta sen hetkisen pörssinoteerauksen verran, mutta asunnoissa asia on toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pyrkiä löytämään hyviä kohteita ja maksaa niistä markkinahintaa vähemmän. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä. Kun joskus myyt ostamaasi asuntoa, niin tuskin tulet saamaan siitä markkinahintaa korkeampaa hintaa. 4. KAKSI TUOTTOLÄHDETTÄ Asuntosijoittamisessa tuoton voi tehdä kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. 5. VOIT NOSTAA SIJOITUKSESI TUOTTOA Asuntosijoittamisessa voit helposti nostaa sijoituksesi tuottoa. Olemme itse tehneet parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka ostettaessa eivät näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Yllättävän suuren muutoksen saat jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. 6. VUOKRAMARKKINOIDEN VAKAUS Monet saattavat pelätä asuntojen hinnan muutoksia, jonka vuoksi he eivät aloita asuntosijoittamista. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin. Tärkeintä on asuntojen vuokrataso. On turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat erittäin vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. 7. HYVÄ TUOTTO, MALTILLINEN RISKI Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin tuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 8-10 prosenttia. Omalle pääomalle saatavaa tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa aina 20 prosenttiin asti! Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. 8. VIPUVOIMIEN KÄYTTÖ Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Tärkeimpänä vipuvoimana (heti pankin jälkeen) pidän kumppaneita. Kannattaa hankkia 1-2 luotettavaa kumppania (esimerkiksi sisarukset, sukulaiset, ystävät), joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen. Kimpassa toisten kanssa on paljon helpompi päästä vauhtiin kuin itsekseen. Kimppasijoittamisessa on myös se hyvä puoli, että riski jakaantuu. Kumppaneiden kanssa sijoitettaessa kannattaa kuitenkin ensin keskustella asiat läpi ja luoda yhteiset tavoitteet ja suunnitelma, mieluiten ihan kirjallisesti. Asuntosijoittamisessa saattaa joskus sattua yllättäviä menoja, kuten kodinkoneen hajoaminen, taloyhtiön ylimääräinen vastike tai vaikka tyhjä kuukausi, jolloin et saa vuokratuloa. Tällaisissa tilanteissa on parempi olla kimpassa kuin yksin, koska tällaiset yllättävät menot saattavat rasittaa henkilökohtaista talouttasi liikaa. 9. SIJOITUKSEN HYVÄ HALLITTAVUUS Asuntosijoittajana sinulla on useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää itse, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelupsykologian avulla nipistää ehkä jo muutaman tonnin. Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon. Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. 10. ARVOKKAAT KONTAKTIT Asuntosijoittaminen on siitä mielenkiintoinen laji, että kontaktit saattavat nousta arvoon arvaamattomaan. Hyvien kontaktien kautta saattaa tulla hyviä sijoitusmahdollisuuksia vastaan tai saattaa olla, että löydät asunnollesi ostajan kontaktin kautta. Parhaat sijoituskohteet eivät koskaan päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten parhaat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Lataa asuntosijoittajan E-kirja! Poimi parhaat opit talteen asuntosijoittamisesta. Lataa kirja! asuntosijoittaminen kiinteistösijoittaminen vaihtoehtoiset sijoituskohteet
Miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa? Alkuperäinen artikkeli on jukaistu Asuntosalkunrakentaja.fi –sivustolla. Lue kokonaisuudessaan artikkeli täältä. Kirjoittaja Pekka Väänänen osti ensimmäisen sijoitusasunnon vuonna 2012 ja sen jälkeen on tehnyt jo 20 sijoitusasuntokauppaa. Poimi parhaat opit talteen asuntosijoittamisesta. Lataa kirja! 1. TASAINEN JA SÄÄNNÖLLINEN TULO Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon verrattuna on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu asunnossasi kymmeniä vuosia ja vuokra nakuttaa tasaisesti tilillä. Vuokrasopimukset kannattaa tehdä aina niin, että vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden. 2. LAINARAHAN KÄYTTÖ Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa lainarahan käyttö on suhteellisen matalariskistä sekä lainarahan saanti poikkeuksellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten ne rahoittavat mielellään asuntosijoittamista. 3. KOHTEITA ALLE MARKKINAHINTOJEN Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Jos vertaa esimerkiksi osakkeisiin niin jokainen joutuu maksamaan osakkeesta sen hetkisen pörssinoteerauksen verran, mutta asunnoissa asia on toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pyrkiä löytämään hyviä kohteita ja maksaa niistä markkinahintaa vähemmän. Saattaa kuulostaa hassulta, mutta voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä. Kun joskus myyt ostamaasi asuntoa, niin tuskin tulet saamaan siitä markkinahintaa korkeampaa hintaa. 4. KAKSI TUOTTOLÄHDETTÄ Asuntosijoittamisessa tuoton voi tehdä kahdella tavalla, joko vuokratulona tai arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. 5. VOIT NOSTAA SIJOITUKSESI TUOTTOA Asuntosijoittamisessa voit helposti nostaa sijoituksesi tuottoa. Olemme itse tehneet parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka ostettaessa eivät näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Yllättävän suuren muutoksen saat jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. 6. VUOKRAMARKKINOIDEN VAKAUS Monet saattavat pelätä asuntojen hinnan muutoksia, jonka vuoksi he eivät aloita asuntosijoittamista. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin. Tärkeintä on asuntojen vuokrataso. On turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat erittäin vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. 7. HYVÄ TUOTTO, MALTILLINEN RISKI Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin tuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 8-10 prosenttia. Omalle pääomalle saatavaa tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa aina 20 prosenttiin asti! Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. 8. VIPUVOIMIEN KÄYTTÖ Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu. Tärkeimpänä vipuvoimana (heti pankin jälkeen) pidän kumppaneita. Kannattaa hankkia 1-2 luotettavaa kumppania (esimerkiksi sisarukset, sukulaiset, ystävät), joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen. Kimpassa toisten kanssa on paljon helpompi päästä vauhtiin kuin itsekseen. Kimppasijoittamisessa on myös se hyvä puoli, että riski jakaantuu. Kumppaneiden kanssa sijoitettaessa kannattaa kuitenkin ensin keskustella asiat läpi ja luoda yhteiset tavoitteet ja suunnitelma, mieluiten ihan kirjallisesti. Asuntosijoittamisessa saattaa joskus sattua yllättäviä menoja, kuten kodinkoneen hajoaminen, taloyhtiön ylimääräinen vastike tai vaikka tyhjä kuukausi, jolloin et saa vuokratuloa. Tällaisissa tilanteissa on parempi olla kimpassa kuin yksin, koska tällaiset yllättävät menot saattavat rasittaa henkilökohtaista talouttasi liikaa. 9. SIJOITUKSEN HYVÄ HALLITTAVUUS Asuntosijoittajana sinulla on useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää itse, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelupsykologian avulla nipistää ehkä jo muutaman tonnin. Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon. Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. 10. ARVOKKAAT KONTAKTIT Asuntosijoittaminen on siitä mielenkiintoinen laji, että kontaktit saattavat nousta arvoon arvaamattomaan. Hyvien kontaktien kautta saattaa tulla hyviä sijoitusmahdollisuuksia vastaan tai saattaa olla, että löydät asunnollesi ostajan kontaktin kautta. Parhaat sijoituskohteet eivät koskaan päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten parhaat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Lataa asuntosijoittajan E-kirja! Poimi parhaat opit talteen asuntosijoittamisesta. Lataa kirja! asuntosijoittaminen kiinteistösijoittaminen vaihtoehtoiset sijoituskohteet