Ovaro on todella aktiivinen – näkee pohjan olevan takana

Ovaro on tehnyt töitä asuntokantansa siistimiseksi

Katsotaan ensin myynnit. Ovaro Kiinteistösijoituksella on selkeä strategia luopua maakuntakeskusten asuntokannasta ja sijoittaa tämä pääoma kasvukeskusten kehitys- ja rakennuttamiskohteisiin. Viime aikoina nämä kohteet ovat olleet pääosin toimitiloja, koska asuinrakentaminen on Suomen mittakaavassa syväjäässä.

Merkittäviä myyntejä, joista tiedotettiin, olivat katsauskaudella:

• 4.1.2024 Ovaro Kiinteistösijoitus myy kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereen Hervannasta. Kyseessä on esisopimus kohteesta, johon on tarkoitus rakentaa hoivakiinteistö. Kaupan on arvioitu toteutuvan toisella tai kolmannella neljänneksellä 2024, kiinteistön määräosan kauppahinnan ollessa 2,2 miljoonaa euroa ja voiton 1,0 miljoonaa.
• 9.2.2024 Ovaro myi 45 asuntoa maakunnista. Kyseessä oli tukkukauppa, jossa kaupan kassavaikutus oli 1,53 miljoonaa euroa ja tappio -0,4 euroa johtuen tukkukaupan luonteesta, kun kohteet myytiin noin 20 prosenttia alle tasearvojen. Tämä tulosvaikutus kirjattiin Q4/2023-tulokseen.

Kaikkiaan Ovaro myi ensimmäisen neljänneksen aikana 65 asuntoa, velattomien kauppahintojen ollessa yhteensä 3,4 miljoonaa euroa.

Ostoissa vielä aktiivisempaa

Kun katsotaan tiedotteita edemmäs, helmikuun 20. päivä yhtiö kertoi rakennuttavansa K-Marketin Keskolle omistamaansa kiinteistöön osoitteessa Nisulankatu 78, Jyväskylä. K-Marketin on tarkoitus avautua vuoden 2024 lopulla pitkäaikaisella vuokrasopimuksella.

Kun K-Market oheistiloineen ottaa kiinteistöstä noin 730 neliötä, jäljelle jää kehittäviä tiloja noin 1 200 neliötä. 8.5.2024 Ovaro tiedottikin rakennuttavansa samaan kiinteistöön noin 670 neliön kuntosalin oheistiloineen Fitness24Sevenille.

Edelleen 21.2.2024 yhtiö kertoi ostaneensa 14 000 neliön kehityskohteen Kuopion Haapaniemestä velattomalla hinnalla 2,7 miljoonaa euroa. Yhtiö totesi tiedotteessa, ote:

”Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien 3 vuoden aikana. Ovaron tavoitteena on muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi.

Kuopion Haapaniemen alue on kehittymässä voimakkaasti lähivuosina, mm. Kesko Oyj rakennuttaa naapuritontille uuden K-Citymarketin. Lisäksi alueelle on tullut ja on suunnitteilla uusia kaupallisia toimijoita. Haapaniemi sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella noin 2,4 kilometrin päästä Kuopion ydinkeskustasta.”

Merkittävä investointi Jyväskylässä

Isoin paukku investointirintamalla tiedotettiin 24.4.2024, kun Ovaro hankki kauppakeskus Forumin kiinteistön Jyväskylän ydinkeskustasta.

Kohteen vuokrattava pinta-ala on 16 400 neliötä. Kiinteistö on rakennettu pääosin 70- ja 80-luvuilla ja viimeisimmät peruskorjaukset tehty 2020-luvulla. Velaton kauppahinta oli seitsemän miljoonaa euroa ja vuokrausaste on tällä hetkellä noin 60 prosenttia nettotuoton ollessa hyvätasoinen 13 prosenttia.

Kauppa rahoitetaan kassavaroilla ja pankkilainalla. Myyjänä on ulkomainen toimija.

Ovaron toimitusjohtaja Marko Huttunen totesi tiedotteessa: ”Näen, että kohde tarjoaa hyvän kehitysmahdollisuuden vuokrausasteen ja nettotuottojen kasvattamisen kautta.”

Ovaron mittakaavassa ison kokoluokan investointi herätti jonkin verran keskustelua tulosjulkistuksessa Helsingissä. Jyväskylässä itsekin asuva Huttunen muistutti, että Jyväskylän ydin muodostuu kävelykadusta ja ruutukaava-alueessa nähdään huomattavaa kasvua myös kaupungin taholta.

Forumin alemmat kerrokset on aika hyvin vuokrattu, mutta ylempänä on enemmän tyhjää tilaa. Huttunen näkee Jyväskylän vetovoimaisena, tapahtumallisena ja kehittyvänä yliopistokaupunkina pitkälle tulevaisuuteen.

”Myös kaupungilla on intressi kehittää keskustaa. Tärkeää on, että ympärillä on asuntoja ja työpaikkoja. Meillä pitää olla kapasiteettia tehdä tarvittavia investointeja kohteeseen”, hän totesi.

Ovaro rakennuttaa Jyväskylään myös pienen mittakaavan itsepalveluhotellia, josta kirjoitimme viime elokuussa. Siihen liittyy Nisulankadun K-market-hankkeen tavoin pitkäaikainen vuokrasopimus, mikä pienentää riskiä.

Mikä oli tulos – kestääkö tase?

Ovaron investoinnit tammi-maaliskuussa olivat 3,4 miljoonaa euroa sisältäen muun muassa tonttihankinnan mainittua hotellia koskien sekä Kuopion kehityskohteen hankinnan.

Forumin investointi ajoittuu toiselle neljännekselle.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo maaliskuun lopussa oli 39,1 miljoonaa euroa, kun summa vuodenvaihteessa oli 41,7 miljoonaa. Toimitilojen osuus käyvästä arvosta on ylittänyt selvästi asuntojen arvon. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on nyt noin 58 prosenttia ja asuinrakennusten osuus 42 prosenttia.

Maantieteellisesti Ovaron omistamat sijoituskiinteistöt, Forum mukaan lukien, painottuvat 38-prosenttisesti Jyväskylään. Seuraavina tulevat Tampere (20 %) ja Hämeenlinna (16 %).

Tämän lisäksi Ovaron osakkuusyhtiöillä Apitare Oy:llä ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:llä on omistus- ja kehityskohteita Jyväskylän entisen sairaalan alueella. Kukkula-hanke etenee suunnitellusti. Tästä kirjoitimme Investors Housen analyysissa 10.5.2024.

Ovaron korolliset pankkilainat olivat maaliskuussa 11,9 miljoonaa euroa, josta myytävänä oleviin sijoituskiinteihin kohdistuvia 0,7 miljoonaa euroa. Tasoltaan lainat vastaavat suunnilleen vuoden takaista tasoa.

Kassavarat maaliskuun lopussa olivat 7,6 miljoonaa, kun luku vuodenvaihteessa oli 8,7 miljoonaa ja vuosi sitten 6,4. Maaliskuun jälkeen Ovaro on maksanut 1,1 miljoonan euron osingon ja investoinut Jyväskylän Forumiin osin kassavaroilla, osin pankkilainalla.

Maaliskuun omavaraisuus oli joka tapauksessa vahva 76 prosenttia, mutta kassavarat ovat oletettavasti jonkin verran supistuneet maaliskuun jälkeen.

Ovaron nettotuotto tammi-maaliskuussa hoitokulujen jälkeen oli 0,55 miljoonaa euroa. Kun tästä vähennetään vuokraustoiminnan, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, tulokseksi ennen käyvän arvonmuutoksia ja luovutustuottoja jää 0,1 miljoonaa euroa.

Tuotot luovutuksista ja käypien arvojen muutos oli lievästi positiivinen, samoin osakkuusyhtiötulos, joten liiketulos parani -0,1 miljoonasta 0,5 miljoonaan. Nettorahoituskulut kasvoivat 0,1 miljoonasta 0,15 miljoonaan euroon.

Tulos tammi-maaliskuussa ennen veroja oli 0,33 miljoonaa euroa (Q1/2023: -0,20), jota voi pitää nykyisessä kiinteistömarkkinassa hyvänä suorituksena. Ulkopuolinen arvioitsija arvioi kiinteistöjen käyvät arvot puolivuosittain, seuraavan kerran 30.6.2024.

Kokonaisuutena Ovaron tulos ja tase ovat investoinneista huolimatta hallinnassa. Tilannetta ovat helpottaneet jatkuvat asuntomyynnit, joista yhtiö on saanut tärkeää kassavirtaa.

Prosenteissa vuositasolle muunnettu nettovuokratuotto oli maaliskuussa hyvätasoinen 7,4. Vuokrausasteeksi asunnoissa muodostui 95 ja toimitiloissa 79,3 prosenttia pinta-alaperusteisesti laskettuna.

Alan ja Ovaron näkymät

Marko Huttunen muistutti tulosjulkistuksessa isosta kuvasta. Haasteita asuntomarkkinoilla on paljon ja tämä näkyy ongelmina rakennusliikkeillä.

Hyvää on johdon mukaan se, että pankit ovat terveitä ja inflaatio hidastumassa. Kiinteistömarkkinoiden pohjakosketus on johdon arvion mukaan nähty. ”Olemme pyrkineet olemaan aktiivisia. Markkina on luonut mahdollisuuksia”, toimitusjohtaja totesi.

Asuntotuotanto on alamaissa, mutta väestö suuntautuu kuitenkin kasvukeskuksiin. Pato on purettava, millä johto viittaa nykyiseen vähäiseen asuntotuotantoon. Johto arvioi asuntomarkkinoiden elpyvän ehkä 2025 ja omistusasuntomarkkinoiden siinä vanavedessä.

Yhtiö näkee läsnäolon kasvukeskuksessa tärkeänä. Ote osavuosikatsauksesta: ”Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa vuosien 2024 ja 2025 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.”

Kaikesta päätellen yhtiö on aktiivinen toimija vastakin ja hankkeita on pöydällä. Toimitusjohtaja summeeraa katsauksessa:

”Ovarolla on kyky toteuttaa laadukkaita kiinteistökehityshankkeita, jossa yhdistyy kiinteistön arvon kasvattaminen ja kaupunginosan elinvoiman kehittäminen. Yhtiö pyrkii kierrättämään tasettaan, jolloin hankkeet toteutetaan osta-kehitä-myy -liiketoimintamallilla. Olen tyytyväinen aktiivisesti käynnistyneeseen vuoteen ja kiinteistökehityshankkeittemme tilanteeseen.”

Ovaro piti tulosohjeistuksensa koko vuodelle 2024 ennallaan. Arvioitu tilikauden tuloksen kasvu viime vuoden 2,6 miljoonasta eurosta perustuu juuri yllä mainittuun aktiiviseen kiinteistökehittämiseen.

Jos vuokrausasteita saadaan nostettua ja korkotaso ei nouse, se todennäköisesti kasvattaa kiinteistöjen käypiä arvoja ja tulosta myös sitä kautta.

Yhtiön asuntorakennuttamiskohteissa on tällä hetkellä varsin hiljaista. Jyväskylän Kortepohjan kohteen kaava on saamassa lainvoiman arviolta kesän jälkeen. Kyseessä on entisen liikekeskuksen paikalle suunniteltu asuntokohde, kooltaan varsin iso 5 500 kerrosneliötä.

IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.

Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.