Asuntosijoittajan vinkit kokosi Pekka Väänänen. Pekka ylläpitää Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustoa.

1. Myy asunto itse

Asunto-osakkeiden kauppa ei ole rakettitiedettä, joten siihen pystyy oikeastaan kuka vaan. Asunnon myymiseen löytyy tänä päivänä useita portaaleita, joissa ilmoittaminen maksaa vain murto-osan siitä, mitä välittäjä asunnon myymisestä veloittaa. Toki haasteena saattaa olla asuntojen näytöt, jos asut toisella paikkakunnalla, ainakin kun asuntoa myydään omistusasunnoksi.

Sijoittajakauppa on vähän eri juttu. Monesti asunto on myydessä vuokrattu eikä asuntoon aina edes järjestetä näyttöä, koska ei haluta häiritä vuokralaista. Näyttöä ei välttämättä tarvita, jos asunnosta on olemassa hyvät ja tuoreet kuvat. Olemme itse myyneet asuntoja toiselta paikkakunnalta sijoittajille ilman, että olemme edes itse koskaan käyneet asunnossa, edes omistusaikanamme.

Täytyy toki muistaa, että asuntoa myydessä tulee asunto osata esittää oikealla tavalla. Oikealle tasolle asetetun hintapyynnin lisäksi tarvitaan toimiva, informatiivinen ja houkutteleva ilmoitus sekä hyvät kuvat eikä vähintään keskitason kauppamiehen taidoistakaan ole haittaa kaupanteossa. Heikolla ilmoituksella huonojen kuvien kera ei kauppoja ei tahdo syntyä. Lisäksi tarvitaan asianmukaiset kauppakirjat ja isännöitsijäntodistus. Hyviä kauppakirjamalleja löytyy helposti netistä.

Myymällä itse on asunnon myynnissä yhden asunnon kohdalla mahdollista säästää noin 2000 – 4000 euroa.

2. Remontoi itse

Itse remontoimalla voi asunnon remontissa säästää pitkän pennin. Remontoiminen vaatii toki ajallisia resursseja sekä osaamista, mutta jos ne löytyvät niin remontoiminen kannattaa. Muina hyötyinä tulee hyötyliikunta, oman käden jäljen näkeminen ja mukava puuhastelu. Kaikilla ei välttämättä riitä osaaminen ja resurssit suurempiin remontteihin, kuten esimerkiksi kylpyhuoneen tai keittiön remonttiin, jolloin ne on syytä jättää ammattimiehen hoidettavaksi. Mutta esimerkiksi laminaatin laitto, listoitukset, tapetointi ja maalaus ovat sellaisia remontteja, jotka moni pystyy toteuttamaan itsekin. Ja usein jo pelkkä pintamateriaalien päivitys tekee suuren muutoksen asunnon ilmeeseen mikä nostaa vuokraa, vuokrattavuutta, myytävyyttä sekä asunnon arvoa.

Esimerkin voin kertoa eräästä omasta erittäin onnistuneesta ”flippauskohteesta”, jonka ostimme peruskuntoisena. Kohteen kylpyhuone ei ollut uusi, mutta se oli toimiva, joten kylpyhuoneessa maalasimme vain katon valkoiseksi ja vaihdoimme vanhan saunaoven tilalle lasioven. Keittiö näytti vanhalta, mutta kaappien rungot olivat hyvät ja kodinkoneet hyväkuntoisia jääkaappipakastinta lukuun ottamatta.  Löysimme Torista edullisesti uudemman jääkaappipakastimen, lasitimme välitilan sekä vaihdoimme kaappien ovet, minkä jälkeen keittiö oli kuin uusi. Asensimme vanhan muovimaton päälle laminaatin ja laitoimme uudet listat. Asunnon tapetointiin löysimme edullisen remonttimiehen. Asunto oli remontin jälkeen pinnoiltaan lähes uudenveroinen, mutta remontin kokonaiskustannus oli vain noin 2500-3000 euroa. Teimme asunnosta noin 20 000 euron myyntivoiton.

Itse remontoiminen on erittäin hyvä tapa säästää kustannuksissa etenkin täällä Suomessa, jossa hyvä remonttimies saattaa laskuttaa 30-50 euroa työtunnilta.

3. Vuokraa itse

Vuokraamalla asunnon itse, säästät 1-2kk vuokraa vastaavan määrän. Joskus toki välittäjää joutuu käyttämään vuokrauksessa käytännön syistä, mutta 1-2kk vuokraa vastaava välityspalkkio tiputtaa vuokratuottoa roimasti. Jos asut toisella paikkakunnalla niin vuokrauksen pystyy silti joissain tilanteissa hoitamaan ilman välittäjää, esimerkiksi asunnosta poismuuttavaa luotettavaa vuokralaista hyödyntäen. Vanha vuokralainen voi hoitaa asunnon näytön ja avainten luovutuksen, jolloin itse ei tarvitse vaivautua paikalle. Tällaisessa tilanteessa poismuuttavaa vuokralaista kannattaa palkita esimerkiksi alennetulla viimeisen kuun vuokralla.

Välittäjän intressi on aina saada välityspalkkio asunnon vuokrauksesta eli välittäjän ei tarvitse kantaa huolta vuokralaisen luotettavuudesta. Välittäjillä saattaa joskus olla tapana hieman kaunistellakin totuutta. Itse vuokraamisessa on myös se hyöty, että pääsee näkemään vuokralaisehdokkaat kasvotusten, jolloin saa hyvän käsityksen vuokralaisesta. Luottotiedot kannattaa aina tsekata ja vaatia samaa välittäjältäkin.

4. Tingi neuvotteluissa

Luonnollisesti myös asunnon hintaneuvotteluissa joko myyjän tai ostajan asemassa on hyvillä neuvottelutaidoilla mahdollista pusertaa hintaa tonnin tai pari oikeaan suuntaan. Tähän on hankala antaa vedenpitäviä neuvoja, koska tilanteet ovat erilaisia. Kaupankäynti on kuitenkin psykologiaa, joten kannattaa olla mukava, reilu sekä avoin ja pyrkiä luomaan neuvottelutilanteeseen mahdollisimman hyvä fiilis. On selvää, että mukavan tyypin kanssa kaupanteon mahdollisuus kasvaa. Kuvittele itsesi vaikka autokauppaan. Oletko itse innokkaampi kaupantekoon nihkeän automyyjän vai reippaan ja mukavan asiantuntijan kanssa?

Kannattaa myös pyrkiä tekemään asuntokauppa vastapuolelle mahdollisimman helpoksi. Ostajana on hyvä hoitaa esimerkiksi rahoitusasiat kuntoon, että pystyt tekemään kaupan nopeastikin, koska myyjällä voi olla joskus tarve myydä nopeasti. Myyjänä taas on hyvä tehdä asuntokauppa ostajalle mahdollisimman helpoksi. Esimerkiksi sijoittajakaupassa asuntosijoittajan on mukava ja helppo ostaa asunto, joka on valmiiksi vuokrattu ja myyjä hoitaa kauppaan liittyvät ”hankalat” jutut, kuten kauppakirjojen teot, ilmoitukset vuokralaisille ja isännöitsijälle yms. asiat.

 5. Vuokraa sesonkina

Tämä vinkki koskee vain opiskelijakaupunkeja. Opiskelijakaupungeissa opiskelijat metsästävät asuntoja vilkkaimmin kesä-elokuussa, jolloin kysyjiä asunnoille riittää. Tällöin on mahdollista saada markkinahintaa korkeampaa vuokraa sekä myös keskimääräistä parempia vuokralaisia. Sesonkina ei kuitenkaan kannata ahnehtia vuokrapyynnön suhteen liikoja, koska silloin voi jäädä musta pekka käteen. Muut vuokranantajat vievät parhaat vuokralaisehdokkaat päältä, jolloin lopulta on jäljellä enää ongelmatapaukset ja vuokrapyyntiäkin joutuu laskemaan.

Vuokralaisen kanssa kannattaa tehdä määräaikainen sopimus, joka päättyy aikaisintaan 31.7., koska siten varmistat, että pääset vuokraamaan asunnon jatkossakin parhaaseen sesonkiin. Opiskelijakaupungissa kannattaa määräaikainen sopimus tehdä päättymään heinäkuun lopussa myös silloin, kun vuokraat asunnon esimerkiksi loka-marraskuulla. Sesonkina vuokraamalla vuokra voi olla 20-40 euroa korkeampi kuin muina aikoina, joten sesonkivuokrauksella voi voittaa jopa 500 euroa vuodessa. Myös tyhjien kuukausien riski pienenee.

6. Muista verovähennykset

Asuntosijoittajan tulee ilman muuta tehdä kaikki verovähennykset, koska siinä säästää selvää rahaa. Harmittavan monelta vuokranantajalta jää verovähennykseen oikeutettavat kulut kuitenkin ilmoittamatta, joko laiskuuden tai tiedon puutteen vuoksi. Vuokratuloista tai luovutusvoitoista saa verotuksessa vähentää mm. kilometrikulut käynneistä asunnolla ja yhtiökokouksissa, vuokrauskulut, myyntikulut, pankkikulut, isännöitsijätodistukset, aiheeseen liittyvä kirjallisuus ja koulutukset, rahoitusvastikkeet (jos ei rahastoida taloyhtiön kirjanpidossa), remonttikulut sekä kodinkoneiden hankinnat. Ilmoittamalla kaikki vähennykset, voi pienellä vaivalla säästää kymmeniä tai jopa satoja euroja vuosittain.

Verotuskäytännöt muuttuvat kuitenkin vuosittain ja verotukseen liittyy erityistapauksia, joten epäselvät tilanteen kannattaa aina tarkistaa verottajalta. Asuntosijoittajan on hyvä liittyä myös Veronmaksajain keskusliiton jäseneksi, jolloin sinulla on mahdollisuus veroneuvontaan puhelimitse ja saat Taloustaito-lehden kuukausittain.

7. Kilpailuta pankit

Useimman asuntosijoittajan kohdalla pankista haettava velkavipu kattaa noin 50-80% asunnon ostohinnasta, joten lainarahan hinnalla on iso merkitys asuntosijoittajan kokonaistuottoon. Esimerkiksi 100 000 euron lainamäärässä puolen prosentin ero lainan marginaalissa saa aikaan jo ensimmäisenä vuonna 500 euron säästön. Kymmenessä vuodessa hyöty kasvaa todella suureksi. Marginaalin lisäksi pankit perivät palveluistaan palvelumaksuja. Pankit ovat viime aikoina nostaneet lainan alkuvaiheessa perittävää kiinteää toimitusmaksua, joten lainan marginaali ei siis ole ainut merkitsevä asia. Joissain pankeissa toimitusmaksusta saa osan takaisin mikäli lainan maksaa pois etukäteen, joten tuokin asia on syytä selvittää. Jos sijoitusasunto hankitaan pitkäksi ajaksi, on marginaalilla suurempi merkitys, mutta jos asunto on tarkoitus ”flipata” lyhyessä ajassa eteenpäin, kannattaa lainan toimitusmaksuun ja sen ehtoihin kiinnittää enemmän huomiota.

Pankkien kilpailuttaminen ei ole iso vaiva. Kannattaa kuitenkin tehdä kotiläksyt hyvin ennen pankkiin menoa. Oma tilanne kannattaa esittää pankille mahdollisimman selkeästi ja avoimesti ja mieluusti numeroina. Kun pankkihenkilö huomaa, että ”tässähän on tarkka kaveri, joka tietää mitä tekee” on myöntävän rahoituspäätöksen saaminen mahdollisimman edullisin ehdoin todennäköisempää.

8. Myy uudiskohde rakennusaikana

Tänä päivänä uudiskohteisiin pystyy päästä käsiksi (hyvien kontaktien kautta) varhaisessa ennakkomarkkinointivaiheessa mukavilla alennusprosenteilla. Tällöin saattaa olla mahdollista tehdä pikavoitot myymällä asunto valmistumisen yhteydessä sopivalla voitolla pois. Jos kuitenkin käy niin, että saat asunnon myytyä eteenpäin jo ennen valmistumista, säästät varainsiirtoverossa. Tämän hetken verotuksella, kun uudiskohde myydään siirtokauppakirjalla eteenpäin ennen valmistumista, ei ensimmäisen ostajan tarvitse maksaa varainsiirtoveroa kuin kauppahinnan osalta.

Otetaan esimerkki. Uudiskohde maksaa 100 000 euroa, josta on yhtiölainaa 70 000 euroa eli kauppahinta on 30 000 euroa.  Normaalisti varainsiirtovero on 2% velattomasta hinnasta eli tässä tapauksessa 2000 euroa. Siirtokauppakirjalla myytäessä ennen valmistumista, ensimmäinen ostaja maksaa varainsiirtoveroa kuitenkin vain kauppahinnan osalta eli (2% 30 000 eurosta) 600 euroa. Verosäästöä tulee 1400 euroa.

9. Osta kontaktien kautta

Asuntosijoittamisessa pätee vanha sanonta ”voitto tehdään aina ostaessa”. Asuntosijoittajan onkin tärkeää pyrkiä löytämään alle markkinahintaisia kohteita. Tämän hetken asuntomarkkinoilla on olemassa suurten sijoittajien tukkuhinnat sekä piensijoittajien hinnat, jotka eroavat selkeästi toisistaan. Tämän vuoksi asuntosijoittajan kannattaakin kontaktoitua isompien sijoittajien kanssa, jolloin voi päästä käsiksi mataliin ostohintoihin. Jos tällainen kiinnostaa, kannattaa liittyä asuntosijoittajan sisäpiiriin täältä.

Asuntosijoittajan vinkit kokosi Pekka Väänänen. Pekka ylläpitää Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustoa.